时隔9年，中央再次提出房地产“去库存”。虽然当下房地产库存量与2015年差不多，但由于内外部经济环境已大不相同，眼下的去库存挑战更大。

　　美国财长耶伦在2024年4月初访华后透露，中国将采取“重大举措”解决房地产问题。一个半月后，这些“重大举措”揭开面纱：降首付、取消利率下限、取消限购、政府收购商品房等一系列房地产松绑“组合拳推出……市场气氛为之一变，看房的人明显增多，交易量回升，甚至出现了“跳涨”现象。

　　市场最关心的问题是：房价还会暴涨吗？市场不会忘记：从2015 年开始，深圳新房均价从2 万直奔5 万，2016 年5 月全市新房平均价格55871 元每平方米，同比增长96%。

　　不仅深圳，2015年以后全国房价都出现显著上涨，再度出现全国性的购房热潮，库存去化速度很快。

　　1、上海高端精品楼盘屡现日光：作为魔都的上海，可谓中国房地产的“制高点”。3月底，上海黄浦新天地板块的中海·顺昌玖里开盘当天售罄，销售额达196.5亿元，刷新全国开盘纪录；4月18日，上海陆家嘴“滨江凯旋门”开盘售罄，单日收金70.27亿元；4月21日，融创外滩壹号院二期开盘即罄，单日销售额99.97亿元；6月3日，长风板块的上海宸嘉嘉佰道首开日光，开盘2小时售罄，总销售额达61.78亿元。除了嘉佰道均价10万，其余均价高达16万以上。

　　上海高端楼盘的火爆，有几个原因：1）这证明中央对“改善性需求”的判断是准确的，从有房住到住得有品质，这是现阶段房地产市场的核心逻辑；2) 上海作为企业总部中心，吸引了大批民企入住，民营企业家的子女也很热衷于在上海居住生活，提供了强大的购买力基础。最典型的案例是：总部位于常州市溧阳市的江苏水泥行业“龙头老大”金峰集团掌门人徐贵生、徐云飞父子，2023年9月以16.43亿竞得了上海虹口北外滩的三至喜来登酒店，12月又以24.3亿拿下高奢酒店宝格丽；3）解除限购，的确释放出一批新的刚需。由于多年的限购，这批人积累了较强的购买力。

　　2、走遍全国，烂尾、空置的楼盘随处可见，给人的直观印象的确是中央定义的“房地产市场供求关系发生重大变化”。易居研究院5月27日的报告指出，截至4月份，其监测的全国100个城市中有42个城市去化周期超过36个月，37个城市的去化周期处于18至36个月区间，另有21个城市去化周期低于18个月。

　　3、房企依然苦逼。1至5月，百强房企拿地总额同比下降26.7%，降幅较1至4月大幅扩大17.2个百分点。5月单月的房企拿地总额骤降，由4月的633亿元降至296亿元；5月百强房企拿地金额同比下降74%，降幅环比扩大26%。以新政后杭州首场土拍为例，本次共推出星桥、下沙沿江、富阳银湖和鹿山4宗宅地，容积率低，且有江景、地铁等优势加持，仍遭到冷遇，均由城投平台或区域房企托底成交。近期地产指数持续走低，反映出投资者对房企的预期依然不乐观。在万科、碧桂园等“房企风险”未解除的情况下，买房者依然会心存顾虑，害怕买到烂尾楼。

　　4、三四线城市房地产依然不乐观。中国三四线城市的房地产销售平均而言占到全国销售80%左右，其回暖受制于几重因素：1）2016-2018年棚改货币化安置透支了部分需求，三四线供大于求现象更加突出；2）三四线城市大多属于人口流出，缺乏一线）疫情三年影响最大的是中低收入人群，三四线城市中低收入人群更为集中。

　　1、不确定性显著增加，预期不稳成为现实挑战：从外部看，2018年以来，中美关系巨变，贸易战、科技战、大脱钩延续至今。从内部看，中国企业经历了2015年去产能、2018年去杠杆、治理污染、三年疫情、贸易战、平台经济反垄断、教培行业大整顿、房地产三条红线等一波又一波冲击，企业家预期发生重大转变。由于金融环境的变化，“三角债”问题重现，对越来越多的企业而言，流动性成为刚需。这意味着，不少企业和企业主存在抛售房地产变现回收流动性的迫切需求。

　　2、收入制约明显：疫情三年对中低收入阶层带来的冲击最大，不少人是“手停口停”。因此，即使存在刚需，但很多人已经是“有心无力”了。由于疫情后的疤痕效应、就业压力，居民防范心理加剧，定期存款激增。此外，2015年以后的房地产热潮，导致居民负债率激增。目前，居民加杠杆的空间已经不大。

　　3、“三条红线”所引发的剧烈调整，在房地产调控历史上绝无仅有。在这一冲击中，民众体会到了烂尾楼的痛苦、断供的无奈、被套牢的心痛，虽不能说“房地产信仰”已经幻灭，但不少人依然没走出“心理阴影”。

　　4、最重要的是，在反复的博弈中可以看出：决策层对房价上涨的容忍度越来越低！当下房地产政策的目标更趋多元化：既要遏制房地产泡沫化，又要防止房地产失速冲击经济增速、金融稳定、就业和社会稳定，还要进行必要的结构性调整（从商品房的单轨制重回“商品房+保障房”的双轨制）。多重目标之下，政策的不确定性更大、变化频率会更高、摇摆幅度更大。

　　5、政策依然是影响房价走势的关键。切记，政策不是一成不变的，房价过热时踩刹车、过冷时踩油门的政策周期依然是决定房价走势的最重要变量。从中长期来看，中央关注的重点依然是房住不炒和“三大工程”。当下恰逢房地产“新旧模式”的切换期，开发商、买房者都需要与时俱进，切不可固守既往的经验。

　　既要敬畏市场、敬畏规律，又要敬畏政策。以前可以闭着眼睛买房，现在必须睁大眼睛买房。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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